O dinheiro

Quanto custa, quem paga, o que o BEI já financia, e porque a habitação acessível não é acessível.

10. Escala, custo e financiamento

Os números que se seguem são ordens de grandeza para orientar a decisão, não orçamentos. Devem ser afinados por quem tem os dados.

Por outras palavras: o custo público por pessoa alojada é entre um décimo e um trigésimo do da construção convencional, é reversível, e liberta a construção permanente para fazer o que só ela pode fazer. Não é a solução barata. É a solução rápida, e a rapidez é hoje o que falta. Um ano é o prazo de uma emergência; se o Estado consegue montar hospitais de campanha em semanas, consegue montar aldeias em meses.

O dinheiro europeu já existe

Em Dezembro de 2025 a Comissão Europeia apresentou o primeiro plano europeu para a habitação acessível, e o Grupo BEI anunciou que duplicava para 6 mil milhões de euros o financiamento à habitação acessível em 2026, com foco em inovação, reabilitação e nova construção. Estão previstos mais 10 mil milhões em 2026 e 2027 através do InvestEU e pelo menos 1,5 mil milhões de reprogramação dos fundos de coesão, e os bancos de fomento nacionais e regionais comprometeram-se a investir 375 mil milhões até 2029 em habitação social, acessível e sustentável. No terceiro trimestre de 2026 arranca a plataforma pan-europeia de investimento que junta o BEI, o Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa, o BERD e os bancos de fomento nacionais, com um portal de balcão único para aconselhamento e financiamento.

Portugal já está dentro. Em Setembro de 2025 o Governo e o BEI aprovaram um empréstimo-quadro de 1 340 milhões de euros para cerca de 12 mil habitações públicas a renda acessível, executado pelo IHRU, com prazo até 2030, taxas mais baixas e carências mais longas, e uma primeira tranche de 450 milhões já assinada. O Banco Português de Fomento criou em 2025 uma direcção de habitação e anunciou para 2026 três linhas: uma para as câmaras municipais executarem as suas estratégias locais de habitação, uma para parcerias público-privadas e uma para cooperativas de habitação, precisamente para resolver a falta de liquidez que historicamente as atrasava. O BPF fala em 1 500 milhões disponíveis e em garantias públicas aos 308 municípios.

Por outras palavras: o canal está construído, do BEI ao BPF, do BPF às câmaras e às cooperativas. O que falta é um projecto que caiba nele e que custe um décimo do que ele está habituado a financiar. O Gabinete Nacional agrega as candidaturas das 300 câmaras num único empréstimo-quadro, porque o BEI não financia aldeias uma a uma, e as cooperativas de interesse público entram pela linha das cooperativas do BPF. Um plano de 500 a 800 milhões para 100 mil fracções é, à escala destes instrumentos, pequeno e rápido, e é exactamente o tipo de inovação na construção, eficiência energética e sustentabilidade que o BEI diz querer financiar. O Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa, que financia habitação social e instituições de solidariedade, é o parceiro natural para a participação das IPSS.

Um obstáculo a resolver desde o início: o plano europeu introduz uma cláusula de duração mínima de 20 anos para os projectos de habitação acessível que financia. As aldeias têm um horizonte de 15 anos. A resposta é simples e deve estar escrita na candidatura: o solo fica afecto a habitação acessível por 30 anos, pelo direito de superfície, e o que é reversível é a forma, não a afectação. A aldeia pode desmontar-se; o compromisso do terreno com a habitação a custo, não.

A habitação acessível não é acessível

Convém dizer o que custa a habitação a custos controlados que as câmaras e o Estado vendem hoje. Em Faro, os fogos em regime de venda a custos controlados foram a concurso entre 104 750 euros para um T1 e 216 250 para um T3; em Aveiro, entre 101 500 e 198 500; em Olhão, 135 mil um T1, 155 mil um T2, 185 mil um T3; na Madeira, o Governo Regional apontou 160 mil euros para um T2 a custos controlados. Ou seja, 100 a 220 mil euros, e mais nos concelhos de pressão. Acima disso, o Governo criou em 2026 a renda moderada até 2 300 euros por mês e o preço moderado de venda até cerca de 660 mil euros, com IVA a 6% para quem construir nessa faixa, valores calculados para um agregado com rendimentos mensais na ordem dos 5 750 euros. Chamar moderado a isto é um insulto a quem ganha mil.

A tabela responde à pergunta. Quem ganha o salário mínimo, 819 euros líquidos, pode, pelas regras da taxa de esforço, pagar uma prestação de 290 euros, o que lhe permite pedir cerca de 65 mil euros. Não há casa a custos controlados a esse preço em lado nenhum. Quem tem uma pensão de 500 euros pode pagar 175, e nenhum banco lhe empresta a 30 anos. Os cerca de três milhões de trabalhadores que ganham menos de 1 200 euros líquidos não chegam sequer ao T1 de Faro, e os 1,6 milhões de pensionistas abaixo de 870 euros não chegam a nada. A habitação acessível, tal como está desenhada, serve a classe média que já tinha casa ou quase, e é isso que o Estado está a financiar com o dinheiro do BEI. Não é errado; é insuficiente, e é cego para dois terços do país.

Por comparação: uma célula de 10 mil euros a dez anos custa 85 a 100 euros por mês, conforme o juro; a renda da fracção, a 10 a 15% do rendimento, são 82 a 123 euros ao salário mínimo e 50 a 75 euros a uma pensão de 500. Ao todo, 170 a 225 euros para quem ganha o mínimo, 135 a 175 para o reformado, por uma casa própria. A um e a outro sobra dinheiro no fim do mês.

Microcrédito para a célula

O Estado avaliza hoje, através da garantia pública aos jovens, até 15% do valor de casas até 450 mil euros, para que o banco empreste os 100%. A dotação foi fixada em 1 200 milhões de euros e reforçada para 1 550 milhões; até Novembro de 2025 tinham sido usados 626 milhões em cerca de 23 mil contratos, num total de crédito de 4 544 milhões. Convém fazer a conta do que isso significa para o jovem. Uma casa de 350 mil euros, financiada a 100% a 30 anos, à taxa praticada hoje, Euribor a seis meses de 2,808% em Setembro de 2026 mais um spread de 0,7%, ou seja 3,5%, dá uma prestação de cerca de 1 570 euros por mês; se a Euribor subir meio ponto, 1 670. Com seguros de vida e multirriscos, IMI e condomínio, a casa custa-lhe 1 700 a 1 900 euros por mês durante trinta anos. No fim, pagou ao banco entre 565 e 600 mil euros, dos quais 215 a 250 mil são juros, mais uns 40 mil de seguros. A casa de 350 mil custou-lhe 650 mil. Para o banco aceitar, a taxa de esforço exige um rendimento líquido do agregado de 4 500 a 5 000 euros por mês, ou seja, duas pessoas a ganhar mais do dobro da mediana. E se algo correr mal, o Estado paga ao banco os 15% que garantiu e vai depois cobrá-los ao jovem, porque a fiança tem direito de regresso.

Não foi uma boa medida. Foi o endividamento brutal de uma geração, apresentado como apoio, e serviu sobretudo para sustentar os preços de quem vende. Só chegou a quem já podia pagar, e prendeu-o a trinta anos de prestações numa casa que vale o que o mercado disser quando precisar de a vender. A quem não tem casa nenhuma não chegou, porque não podia chegar.

Propõe-se um instrumento simétrico e mais barato: uma linha nacional de microcrédito para a célula, com garantia do Estado a 100%, até 20 mil euros por agregado, a juro bonificado, a dez anos, para a compra de roulotte, autocaravana ou célula certificada, ou para os materiais de uma casa da TinyHouse Aberta construída pelo próprio. A prestação de uma célula de 10 mil euros a dez anos são 85 a 100 euros por mês, conforme o juro do microcrédito, que com garantia pública deve ficar abaixo de 3,5%. Para quem ganha o salário mínimo, 819 euros líquidos, a renda da fracção, 10 a 15% do rendimento, são 82 a 123 euros. Ou seja, 170 a 225 euros por mês por uma casa própria e um lugar servido, o que nenhum quarto arrendado oferece.

A linha corre pelos bancos, pelas caixas de crédito agrícola e pela rede de microcrédito que já existe, sem criar uma instituição nova. A célula certificada fica registada como bem móvel e é a própria garantia real; a garantia pública cobre o resto. A exposição máxima, se todos os 100 mil fracções recorressem ao tecto, seria de 2 mil milhões; a exposição realista, com uma média de 10 mil euros e uma taxa de incumprimento de 10%, custa ao Estado 100 milhões em dez anos. É um décimo da garantia que já dá aos jovens para casas de 450 mil.

Quem paga a fracção são as câmaras municipais, com apoio do Estado e dos fundos europeus. A esta escala de custo, 3 a 8 mil euros por fracção, uma câmara média cria 200 fracções por um a dois milhões de euros, menos do que um rotunda ou um pavilhão, e recupera-o em rendas de fracção em dez a quinze anos. O Estado entra com o solo que é seu, com a garantia do microcrédito, com os fundos de coesão e do BEI para os concelhos com menos capacidade, e com o Gabinete Nacional descrito na secção 11. As células podem ser financiadas por crédito bonificado, com garantia do Estado, e por programas de aquisição de roulottes e autocaravanas usadas, de que a Europa está cheia.